Mục lục

Ký kết hợp đồng thi công xây dựng phần thô là bước ngoặt pháp lý quyết định độ an toàn chịu lực và chi phí công trình. Tuy nhiên, hơn 68% gia chủ tại Việt Nam gặp tranh chấp hoặc phát sinh 15% – 35% chi phí do hợp đồng thiếu chặt chẽ.

Nhiều chủ nhà chỉ nhìn vào đơn giá mét vuông mà bỏ qua bảng tiên lượng dự toán (BOQ). Đến khi thi công, các khoản phát sinh như bơm bê tông, ép cọc, chống thấm hay dọn xà bần mới xuất hiện. Bài viết từ kỹ sư De.Dcor sẽ giúp bạn bóc tách hợp đồng thi công xây dựng phần thô, tránh các bẫy phát sinh và nắm chắc 7 điều khoản cốt lõi.

📋 Key Takeaways
– Hợp đồng thi công xây dựng phần thô bắt buộc phải kèm phụ lục BOQ bóc tách chi tiết từng quy cách vật tư.
– Ba bẫy phát sinh lớn gồm: mập mờ vật tư loại 1, sai lệch hệ số diện tích và tính phát sinh phần việc thiết yếu.
– Gia chủ chỉ giải ngân theo mốc kỹ thuật sau khi ký biên bản nghiệm thu đạt chuẩn.
– Hợp đồng phải có điều khoản phạt chậm tiến độ theo ngày và giữ lại 3% – 5% tiền bảo hành kết cấu 5 năm.

Phạm vi công việc và các hạng mục cốt lõi trong hợp đồng thi công xây dựng phần thô

Hợp đồng thi công xây dựng phần thô chuẩn quy định rõ hai phần việc tách biệt: cung cấp toàn bộ vật tư thô chịu lực và nhân công hoàn thiện theo đúng hồ sơ thiết kế kỹ thuật.

Phần thô gồm vật tư thô chịu lực cùng nhân công hoàn thiện bề mặt từ móng đến mái. Nắm vững ranh giới này trong hợp đồng thi công xây dựng phần thô giúp gia chủ tránh bị tính thêm chi phí ngoài hợp đồng.

Chi tiết các hạng mục kết cấu cơ bản nhà thầu bắt buộc phải thực hiện

Một bản hợp đồng thi công xây dựng phần thô tiêu chuẩn gồm các hạng mục sau:

Phần móng và ngầm: Đào đất, đổ bê tông lót, cốt thép, cốp pha móng, đà kiềng, hố ga và bể tự hoại.
Phần khung chịu lực: Cốp pha, cốt thép, đổ bê tông cột, dầm, sàn các tầng, sân thượng và cầu thang.
Phần xây thô bao che: Xây tường bao 200mm, tường ngăn 100mm, chèn khuôn cửa và hộp gen kỹ thuật.
Phần tô trát hoàn thiện: Tô trát vữa xi măng cát mặt trong và ngoài tường theo đúng độ phẳng chuẩn.
Phần điện nước âm tường: Lắp ống luồn dây điện, đế âm, tủ điện và ống cấp thoát nước âm sàn.

Những phần việc nhà thầu thường cố tình bỏ sót để báo giá rẻ

Nhiều nhà thầu chào giá rẻ nhưng loại bỏ các việc thiết yếu: máy bơm bê tông tươi, ép cọc, chống thấm sàn và dọn xà bần. Gia chủ nên tham khảo bảng đơn giá xây nhà phần thô 2026 của De.Dcor để tránh các báo giá ảo.

Kiểm tra vật tư cốt thép và bê tông trong hợp đồng thi công xây dựng phần thô — Hình 2: Bóc tách vật tư cốt thép và xi măng chi tiết trong hợp đồng thi công phần thô

Ba bẫy phát sinh chi phí phổ biến khi ký hợp đồng thi công phần thô

Phát sinh chi phí xây thô chủ yếu bắt nguồn từ chiêu trò mập mờ chủng loại vật tư, không thống nhất hệ số diện tích xây dựng và cố tình tính phát sinh cho các hạng mục cơ bản.

Phần lớn mâu thuẫn xuất phát từ các kẽ hở trong hợp đồng thi công xây dựng phần thô mà chủ nhà không để ý.

Bẫy mập mờ danh mục vật tư loại 1 và hiện trường thi công

Hợp đồng ghi chung chung “thép loại 1”, “xi măng chất lượng cao”. Khi thi công, nhà thầu có thể tráo thép tổ hợp thay cho Việt Nhật, dùng cát bẩn làm giảm độ bền bê tông. Hợp đồng thi công xây dựng phần thô phải ghi rõ nhãn hiệu, mác xi măng PCB40, mác bê tông M250.

Bẫy hệ số tính diện tích móng, mái và tầng hầm

Mỗi nhà thầu nhân hệ số diện tích khác nhau cho móng, mái, ban công và giếng trời:

Cấu kiện	Cách tính chuẩn	Cách tính dễ phát sinh	Mức độ rủi ro
Móng đơn / cọc	30% – 40% sàn đáy	Tính 50% – 70%	Rất cao
Móng băng	50% – 60% mặt bằng	Nâng lên 70% – 80%	Trung bình
Tầng hầm (1.5 – 2m)	170% – 200% trệt	Tính hệ số 250%	Rất cao
Sân thượng mái che	50% – 70% sàn	Tính 100% như phòng ngủ	Cao
Mái bê tông cốt thép	40% – 50% giọt ranh	Tính diện tích nghiêng vát	Trung bình

Ba bước kiểm tra BOQ trước khi ký hợp đồng thi công xây dựng phần thô:

Yêu cầu nhà thầu gửi file mềm bảng tính diện tích kèm sơ đồ mặt bằng từng tầng.
Đối chiếu diện tích tính toán với giấy phép xây dựng đã cấp.
Ràng buộc không đổi tổng giá trị phần thô nếu diện tích thực tế lệch dưới 3%.

Ký kết hợp đồng thi công xây dựng phần thô minh bạch điều khoản — Hình 3: Tư vấn và ký kết hợp đồng thi công xây dựng phần thô với kỹ sư De.Dcor

Bảy điều khoản sống còn bắt buộc phải có trong hợp đồng xây dựng phần thô

Một bản hợp đồng thi công xây dựng phần thô chuẩn chỉ bắt buộc phải ràng buộc 7 điều khoản cốt lõi gồm phụ lục vật tư BOQ, tiến độ mốc, phạt chậm trễ, bảo hành, an toàn, xử lý phát sinh và tỷ lệ thanh toán.

Khi ký hợp đồng thi công xây dựng phần thô, gia chủ cần yêu cầu các điều khoản sau:

1. Phụ lục vật tư chi tiết nhãn hiệu và quy cách

Phụ lục BOQ của hợp đồng thi công xây dựng phần thô phải ghi rõ: thép Việt Nhật CB300/CB400, xi măng Insee hoặc Hà Tiên PCB40, bê tông thương phẩm mác M250 nén mẫu, cát vàng hạt lớn và gạch tuynel 8x8x18cm.

2. Quy định nghiệm thu kỹ thuật theo từng phân đoạn

Nhà thầu chỉ làm bước tiếp theo khi có biên bản nghiệm thu. Theo quy chuẩn kỹ thuật an toàn chịu lực do Bộ Xây dựng (Cổng Văn bản Chính phủ) ban hành, dầm cột sàn phải kiểm tra cốp pha, cốt thép trước khi đổ bê tông.

3. Lộ trình thanh toán giải ngân theo khối lượng hoàn thành

Không thanh toán theo thời gian mà phải giải ngân theo mốc kỹ thuật. Theo hướng dẫn từ Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, hợp đồng xây dựng phải xác định rõ thời điểm thanh toán tương ứng với nghiệm thu từng phần việc:

Đợt	Giai đoạn thi công phần thô	Tỷ lệ	Điều kiện giải ngân
1	Ký hợp đồng thi công xây dựng phần thô	15%	Đủ hợp đồng và phụ lục BOQ
2	Đổ bê tông đài móng và đà kiềng	15%	Nghiệm thu móng
3	Đổ bê tông sàn tầng 1	15%	Nghiệm thu sàn 1
4	Đổ bê tông sàn mái	20%	Nghiệm thu sàn mái
5	Xây tường và tô trát	20%	Nghiệm thu xây tô
6	Hoàn thành M&E âm tường	10%	Bàn giao phần thô
7	Hết bảo hành sau 12 tháng	5%	Giấy hết bảo hành

4. Điều khoản phạt chậm tiến độ theo ngày

Hợp đồng thi công xây dựng phần thô cần quy định phạt 0.1% – 0.2% giá trị hợp đồng mỗi ngày chậm bàn giao không có lý do bất khả kháng.

5. Cam kết bảo hành kết cấu tối thiểu 5 năm

Hợp đồng thi công xây dựng phần thô phải cam kết bảo hành kết cấu khung cột dầm sàn tối thiểu 5 năm và chống thấm nứt từ 12 đến 24 tháng.

6. An toàn lao động và bảo hiểm công trình

Nhà thầu chịu trách nhiệm an toàn lao động và mua bảo hiểm trách nhiệm bên thứ ba nếu gây ảnh hưởng công trình lân cận.

7. Cơ chế giải quyết khối lượng phát sinh minh bạch

Mọi phát sinh ngoài hợp đồng thi công xây dựng phần thô phải có báo giá văn bản được chủ nhà duyệt trước khi thi công.

Quy trình nghiệm thu thi công phần thô 4 bước thực chiến từ chuyên gia De.Dcor

Quy trình nghiệm thu phần thô chuẩn kỹ thuật được De.Dcor chuẩn hóa qua 4 bước kiểm định khắt khe: kiểm tra cốt thép – coppha, lấy mẫu độ sụt bê tông, kiểm tra công tác xây tô trát và kiểm tra hệ thống ống ngầm M&E.

Chất lượng hợp đồng thi công xây dựng phần thô chỉ phát huy khi đi đôi với 4 bước kiểm soát thực tế:

Bước 1: Cốp pha và cốt thép: Cốp pha kín khít, khoảng cách đai thép chuẩn và kê con kê bê tông dày 25-30mm.
Bước 2: Đo độ sụt bê tông: Đo độ sụt 12 ± 2cm và đúc 3 tổ mẫu lưu nén thử mốc 7 và 28 ngày.
Bước 3: Nghiệm thu xây tô: Gạch tưới ẩm, mạch vữa 8-12mm, neo râu thép cột và kiểm tra độ phẳng thước 2m.
Bước 4: Thử áp lực ống nước: Bơm áp lực ống PPR từ 6-8 bar trong 24 giờ trước khi cán vữa.

Gia chủ nên tìm hiểu bộ tiêu chuẩn chọn công ty xây dựng nội thất uy tín TPHCM và dịch vụ thiết kế xây dựng trọn gói của De.Dcor để thi công đồng bộ.

Quy trình nghiệm thu thi công phần thô chuẩn kỹ thuật — Hình 4: Nghiệm thu cốt thép dầm sàn trước khi tiến hành đổ bê tông

Kinh nghiệm quản lý tiến độ và kiểm soát chất lượng vật tư công trình

Kiểm soát chặt chẽ tiến độ nhật ký công trường hàng ngày và đối soát hóa đơn vật tư đầu vào là chìa khóa giúp gia chủ nắm quyền chủ động tuyệt đối trước nhà thầu.

Để hợp đồng thi công xây dựng phần thô vận hành trơn tru trên thực tế, gia chủ nên áp dụng hai giải pháp:

Thiết lập nhật ký thi công điện tử và camera giám sát trực tiếp

Yêu cầu nhà thầu cập nhật hình ảnh nhật ký thi công hàng ngày qua nhóm trao đổi và lắp camera góc rộng tại công trường giúp theo dõi tiến độ từ xa.

Quản lý phát sinh khối lượng và nghiệm thu bổ sung bằng văn bản

Mọi thay đổi kiến trúc cần lập biên bản phát sinh kèm dự toán trước khi làm, trở thành phụ lục của hợp đồng thi công xây dựng phần thô để kiểm soát chi phí.

Các Câu Hỏi Thường Gặp (FAQs)

Hợp đồng thi công xây dựng phần thô giá bao nhiêu?

Đơn giá trong hợp đồng thi công xây dựng phần thô năm 2026 tại TPHCM dao động từ 3.600.000 đến 4.200.000 VNĐ/m2 cho nhà phố và 4.000.000 đến 4.800.000 VNĐ/m2 cho biệt thự, gồm vật tư thô loại 1 và nhân công hoàn thiện.

Quy trình Hợp đồng thi công xây dựng phần thô gồm những bước nào?

Quy trình gồm 5 bước: khảo sát hiện trạng, bóc tách dự toán BOQ, đàm phán hợp đồng và tiến độ, thi công nghiệm thu từng giai đoạn và bàn giao bảo hành.

Nên chọn đơn vị Hợp đồng thi công xây dựng phần thô theo tiêu chí nào?

Nên chọn đơn vị có tư cách pháp nhân rõ ràng, kỹ sư giám sát chính quy, bảng BOQ chi tiết, cam kết không bán thầu và có công trình thực tế để tham quan.

Đơn vị tư vấn và thi công xây dựng phần thô uy tín De.Dcor

De.Dcor cam kết mang đến giải pháp thi công xây dựng phần thô chuẩn kỹ thuật, hợp đồng minh bạch không phát sinh và bảo hành kết cấu dài hạn.

Với hơn 15 năm kinh nghiệm tại TPHCM, De.Dcor cam kết 100% vật tư chính hãng đúng cam kết, kỹ sư giám sát hiện trường chặt chẽ và bàn giao đúng tiến độ.

Hotline/Zalo: 0868 36 36 00
Email: [email protected]
Địa chỉ: 123 Lý Chính Thắng, Phường Võ Thị Sáu, Quận 3, TP. Hồ Chí Minh
Website: https://dedcor.vn

Hợp Đồng Thi Công Xây Dựng Phần Thô: 7 Điều Khoản Sống Còn Tránh Bẫy Phát Sinh